صناديق الاستثمار العقاري (REITs): دليلك الشامل لفهمها واستثمارها بذكاء

ما هو صندوق الاستثمار العقاري؟

يُعرَّف صندوق الاستثمار العقاري (Real Estate Investment Trust – REIT) على أنه شركة تمتلك أو تدير أو تموّل

 عقارات مدرّة للدخل. وقد تم ابتكار هذه الصناديق بهدف تسهيل وصول المستثمرين إلى قطاع العقارات، بحيث

 يمكنهم إضافته إلى محافظهم الاستثمارية بنفس بساطة شراء الأسهم.

على عكس الاستثمار العقاري التقليدي الذي يتطلب سيولة كبيرة ووقتًا طويلًا، فإن معظم صناديق الاستثمار العقاري

يتم تداولها في البورصات العامة مثل الأسهم، الأمر الذي يمنحها درجة عالية من السيولة ويجعلها خيارًا مفضلاً للمستثمرين

الأفراد والمؤسسات.صناديق الاستثمار العقاري

 كيفية عمل صناديق الاستثمار العقاري (REITs)

تنقسم صناديق الاستثمار العقاري إلى نوعين رئيسيين:

   1.صناديق الاستثمار العقارية بالملكية (Equity REITs):

• تقوم بشراء العقارات بشكل مباشر مثل المراكز التجارية، الأبنية السكنية، المكاتب، الفنادق، والمستشفيات.

• تحصل على إيراداتها من الإيجارات ورسوم الإدارة.

• توفر دخلاً ثابتًا وقابلاً للتوقع إلى حد كبير.

2. صناديق الاستثمار العقارية بالرهون (Mortgage REITs):

• تستثمر في الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS).

• تحقق أرباحها من الفوائد المكتسبة على القروض.

• أداؤها يتأثر مباشرةً بحركة أسعار الفائدة.

مثال:

• إذا اشترى الصندوق مكاتب وقام بتأجيرها، فهو Equity REIT.

• أما إذا قدّم قروضًا لمطورين عقاريين مقابل فوائد، فهو Mortgage REIT.

شروط تصنيف الشركات كصناديق REIT

لكي تُعتبر الشركة صندوق استثمار عقاري، يجب أن تستوفي معايير تنظيمية صارمة، من أبرزها:

• توزيع 90% على الأقل من الدخل الخاضع للضريبة سنويًا على شكل أرباح للمساهمين.

• استثمار 75% على الأقل من الأصول في العقارات أو النقد.

• تحقيق 75% من الدخل من الإيجارات أو الفوائد العقارية أو مبيعات العقارات.

• وجود 100 مساهم على الأقل بعد السنة الأولى من التأسيس.

• عدم امتلاك 5 أشخاص أو أقل لأكثر من 50% من الأسهم خلال النصف الأخير من السنة الضريبية.

 فوائد الاستثمار في صناديق REIT

   1.عوائد مستقرة وتوزيع أرباح مرتفع:

• غالبًا ما تقدم صناديق REIT أرباحًا تفوق متوسط أرباح أسهم مؤشر S&P500.

• تجذب المستثمرين الباحثين عن دخل ثابت ومستدام.

• تاريخيًا ساهمت في زيادة الثروة وحماية المحافظ من التضخم.

  2.تنويع المحفظة وتقليل المخاطر:

• تستثمر في قطاعات عقارية متعددة مثل المكاتب والمراكز التجارية والمستشفيات.

• التنويع يحمي من تقلبات قطاع معين أو منطقة محددة.

   3.السيولة العالية:

• كونها متداولة علنًا يجعلها سهلة البيع والشراء مقارنة بالاستثمار العقاري المباشر.

أمثلة على أبرز صناديق REIT

في السوق السعودي:

صندوق الراجحي ريت:

• متوافق مع الشريعة الإسلامية.

• يركز على الأصول العقارية المدرة للدخل داخل المملكة.

• وزع أرباحًا بنسبة 1.35% في الربع الأول 2024.

صندوق مليكة ريت:

• من أكثر الصناديق نشاطًا.

• وزع أرباحًا نقدية بنسبة 0.8% للربع الأول.

صندوق تعليم ريت:

• يتميز بعوائد مرتفعة.

• وزع أرباحًا نقدية بنسبة 1.6% للربع الأول.

كيفية اختيار صندوق REIT المناسب

لا تكفي المؤشرات التقليدية مثل ربحية السهم (EPS) أو مضاعف السعر إلى الربح (P/E) لتقييم

صناديق REIT. بل يجب النظر إلى مقاييس أكثر دقة مثل:

الأموال من العمليات (FFO):

• تعكس الأداء التشغيلي بشكل أوضح بعد استبعاد الاستهلاك والمصاريف غير النقدية.

الأموال المعدلة من العمليات (AFFO):

• تأخذ بعين الاعتبار النفقات الرأسمالية الأخرى، وتوضح قدرة الصندوق المستدامة على دفع الأرباح.

• معدل الإشغال ونمو الإيجارات:

• ارتفاع معدلات الإشغال يعني استقرار التدفقات النقدية.

نسبة الديون:

• ارتفاعها يشكل خطورة خصوصًا في أوقات الركود.

• كفاءة الإدارة:

• الخبرة والقدرة على اقتناص فرص استثمارية جديدة تعزز أداء الصندوق.

 أنواع صناديق REIT بحسب القطاعات

• صناديق التجزئة (Retail REITs): تستثمر في المراكز التجارية.

• صناديق العقارات السكنية (Residential REITs): تركز على المجمعات السكنية.

• صناديق الرعاية الصحية (Healthcare REITs): تستثمر في المستشفيات والمراكز الطبية.

• صناديق المكاتب (Office REITs): تعتمد على عقود الإيجار طويلة الأجل للمكاتب.

• صناديق صناعية (Industrial REITs): تستثمر في المخازن والمصانع.

 استراتيجيات الاستثمار في صناديق REIT

• الاستثمار طويل الأجل للحصول على عوائد توزيعات الأرباح.

• التنويع بين صناديق REIT الفردية، والصناديق المتداولة (ETFs)، والصناديق المشتركة (Mutual Funds).

• استغلال دورات السوق: صناديق Mortgage REITs تستفيد عادة من بيئة أسعار الفائدة المرتفعة،

بينما Equity REITs تحقق أداء أفضل في بيئة مستقرة.

 المخاطر المرتبطة بالاستثمار في REIT

• المخاطر المرتبطة بالقطاع: مثل تراجع الطلب على المكاتب نتيجة العمل عن بُعد.

• المخاطر المرتبطة بأسعار الفائدة: ارتفاعها يجعل السندات أكثر جاذبية ويقلل من الإقبال على REIT.

• المخاطر الضريبية: توزيعات الأرباح تعامل غالبًا كدخل عادي وتخضع للضرائب.

• مخاطر السيولة في الصناديق غير المتداولة: عدم القدرة على بيع الحصص بسهولة.

 العوامل المؤثرة في أداء صناديق REIT

• الوضع الاقتصادي العام (النمو، الركود).

• معدلات الفائدة والسياسات النقدية.

• اتجاهات الاستهلاك (خاصة لصناديق التجزئة).

• معدلات البطالة (مؤثرة على المكاتب والعقارات السكنية).

• التشريعات والسياسات الضريبية.

 الخاتمة

تشكل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) أداة استثمارية متكاملة تجمع بين ميزة الدخل الدوري عبر توزيعات

الأرباح، وفرصة تنمية رأس المال على المدى الطويل. وتكمن أهميتها في أنها تتيح للمستثمرين الاستفادة من

 قطاع العقارات من دون الحاجة إلى امتلاك عقار فعلي. ومع ذلك، يتوجب على المستثمر دراسة الصندوق بعناية من حيث القطاع الذي يستثمر فيه، أداء إدارته، نسب توزيعات

 الأرباح، ومستويات الديون، قبل اتخاذ قرار استثماري.

ما هي أفضل المنصات للاستثمار في الأسواق العالمية؟

أفضل المنصات للاستثمار في الأسواق العالمية  بكل تأكيد هي التي تحمل تراخيصاً رقابية صادرة عن هيئات تنظيمية من الفئة

الأولى، التي تقدم لعملائها تسهيلات وامتيازات حقيقية وتوفر لهم الدعم المطلوب من جل تجربة تداول سهلة وآمنة وأكثر فاعلية.

 وإليك أفضل هذه المنصات.